Loi ELAN et RGA 2026 : Quelles obligations et responsabilités pour l'immobilier ?

Pourquoi cette réforme est cruciale pour l'immobilier ?

Le retrait-gonflement des argiles (RGA) s'est imposé comme le premier risque naturel en France en termes de coût pour l'assurance, exacerbé par des épisodes de sécheresse de plus en plus fréquents et intenses. Face à cette menace grandissante pour le bâti, les pouvoirs publics ont réagi par des mesures réglementaires visant à mieux informer et prévenir. La Loi Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique (ELAN) de 2018, et ses décrets d'application successifs, ont progressivement mis en place un cadre plus strict.

La date du 1er juillet 2026 marque une étape clé avec l'application étendue de la carte RGA et l'obligation généralisée de réaliser des études de sol préalables à certaines transactions ou constructions. L'objectif est double : d'une part, mieux anticiper et intégrer le risque RGA dès les phases initiales des projets immobiliers ; d'autre part, responsabiliser davantage les différents acteurs de la chaîne immobilière. Cette réforme ne se limite pas à une simple formalité administrative ; elle représente un changement profond dans la prise en compte de la géotechnique qui peut contribuer à la pérennité du patrimoine bâti.

Elle vise à mieux protéger les acquéreurs et les maîtres d'ouvrage contre des désordres structurels coûteux, souvent irréversibles, et à réduire la charge financière que représente le RGA pour la collectivité via le régime des catastrophes naturelles (CatNat).

Loi ELAN et carte RGA 2026 : les obligations en détail

L'article 68 de la loi ELAN est au cœur de cette réforme. Il instaure, pour les zones d'exposition moyenne ou forte au RGA, telles que définies par le zonage disponible sur Géorisques.gouv.fr, deux types d'obligations principales liées aux études de sol : l'étude géotechnique préalable (G1) et l'étude géotechnique de conception (G2).

Depuis le 1er juillet 2026, l'obligation de fournir une étude G1 s'applique lors de la vente de tout terrain non bâti constructible situé dans une zone exposée au RGA. Cette étude vise à définir la nature du sol, à identifier les aléas géotechniques et à fournir une première évaluation du risque RGA, ainsi que des principes généraux de construction adaptés. Elle doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique de vente, et sa durée de validité est de 30 ans si aucune modification significative n'intervient sur le terrain.

Parallèlement, toute construction neuve de maison individuelle dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2026, en zone d'aléa RGA moyen ou fort, doit être précédée d'une étude géotechnique de conception (G2). Cette étude, plus approfondie que la G1, fournit des recommandations précises sur le type de fondations à adopter, les profondeurs d'ancrage, les précautions à prendre lors des travaux et les mesures de prévention à mettre en œuvre pour limiter les effets du RGA. Elle est destinée au constructeur pour l'élaboration de son projet.

• →L'étude G1 est obligatoire pour la vente de terrains non bâtis en zone RGA moyen ou fort.
• →L'étude G2 est requise pour toute construction de maison individuelle en zone RGA moyen ou fort, si le permis de construire est déposé après le 1er juillet 2026.
• →Le zonage RGA est consultable en ligne sur le portail Géorisques.gouv.fr.

Qui est responsable et quels sont les risques en cas de non-conformité ?

La mise en œuvre de ces obligations engage directement la responsabilité de plusieurs acteurs de l'immobilier. Le **vendeur de terrain non bâti** est le premier concerné par la fourniture de l'étude G1. En cas d'absence de cette étude ou si celle-ci est erronée ou incomplète, l'acquéreur pourrait engager des recours pour vice caché, entraînant des actions en diminution du prix, voire l'annulation de la vente. La transparence est donc primordiale.

Le **constructeur** de maison individuelle a l'obligation de prendre en compte les recommandations de l'étude G2 pour la conception et l'exécution des fondations. Le non-respect de ces préconisations peut engager sa responsabilité décennale en cas de désordres affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Cela peut générer des litiges longs et coûteux.

Enfin, le **notaire** joue un rôle central en s'assurant que toutes les pièces obligatoires, dont les études de sol, sont bien annexées aux actes de vente et de construction, et en informant les parties de leurs obligations et des risques encourus. Sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée en cas de manquement à son devoir de conseil.

Au-delà des aspects juridiques, les risques sont aussi financiers et d'assurance. Un bâtiment construit sans prendre en compte le risque RGA ou en l'absence des études requises peut subir des dommages importants (fissures, déformations). Les coûts de réparation sont alors très élevés et peuvent déprécier fortement la valeur du bien. De plus, un historique de non-conformité ou de sinistres RGA non prévenus peut compliquer, voire compromettre, l'assurabilité future du bien, comme l'explique notre article sur l'impact de l'adresse sur l'assurabilité des maisons. La jurisprudence rappelle d'ailleurs régulièrement la nécessité de démontrer une causalité adéquate entre le risque et les dommages, soulignant l'importance des mesures préventives.

Pour aller plus loin sur ces aspects, n'hésitez pas à consulter nos articles : « RGA et assurance : l'adresse de votre maison, critère clé d'assurabilité » et « Garantie sécheresse refusée : l'arrêt de la Cour de cassation qui change les règles du jeu ».

Démarches de prévention et conformité : une vigilance accrue et des outils adaptés

Ces nouvelles obligations légales doivent être perçues comme une opportunité d'améliorer la qualité et la durabilité des constructions. Les études G1 et G2 ne sont pas de simples contraintes, mais des outils d'aide à la décision qui fournissent une connaissance précieuse du sous-sol, permettant d'adapter les projets aux réalités géotechniques locales. Elles constituent le socle d'une démarche de prévention qui peut contribuer à limiter les effets dévastateurs du RGA.

La prévention passe par une bonne compréhension des spécificités du sol et par la mise en œuvre de solutions adaptées dès la phase de conception ou d'acquisition. Cela peut inclure des fondations plus profondes, des ceintures de rigidité, mais aussi des solutions visant à maintenir une stabilité hydrique du sol autour des fondations.

Pour les propriétaires actuels ou futurs, la vigilance est de mise. Il est recommandé de vérifier le zonage RGA de son terrain ou de sa future acquisition via Géorisques.gouv.fr et de s'assurer que toutes les études requises sont bien réalisées et prises en compte. Investir dans une démarche préventive peut contribuer à la protection de son patrimoine et à l'anticipation des défis environnementaux futurs, notamment face à l'accroissement des périodes de sécheresse, comme nous l'avons abordé dans notre article sur le RGA en 2026.