La trayectoria de los costes: lo que ya ha cambiado en 30 años
La retracción-expansión de arcillas fue durante mucho tiempo una partida manejable en las cuentas del régimen de catástrofes naturales. En los años 90 y 2000, su coste anual rondaba los 400 millones de euros: significativo, pero estable y absorbible mediante la mutualización nacional.
Luego algo se rompió. A partir de 2016 se multiplicaron las sequías estivales prolongadas: 2017, 2018, 2019, y después 2022, el año de todos los récords. Solo ese año generó 3.500 millones de euros en siniestros RGA, ocho veces el coste anual medio de los años 90.
El régimen Cat-Nat resistió. Pero a qué precio: en 2022, la Caisse Centrale de Réassurance (CCR) cubrió el 62 % de la siniestralidad Cat-Nat total, frente a una media del 52 % desde 1982. Se activó el stop-loss, trasladando el riesgo hacia el reasegurador público, y de forma indirecta hacia la garantía ilimitada del Estado.
En concreto, la trayectoria es espectacular: unos 400 M€/año entre 1989 y 2015, después unos 1.000 M€/año entre 2016 y 2020, un pico de 3.500 M€ en 2022, y una proyección de la CCR de entre +83 % y +103 % de aquí a 2050.
Según las proyecciones de la CCR publicadas en 2023, el coste anual medio de la sequía geotécnica aumentará un 83 % de aquí a 2050 solo por efecto del cambio climático, y un 103 % si se integra la evolución del parque de viviendas aseguradas. Es decir, hasta 747 millones de euros adicionales al año, en el mejor de los escenarios climáticos.
El mapa se ha ampliado: el 55 % del territorio ya está afectado
La cifra pasó relativamente desapercibida cuando se publicó en enero de 2026. El Ministerio de Transición Ecológica actualizó el mapa nacional de exposición a la retracción-expansión de arcillas. Resultado: las zonas clasificadas con exposición media y alta cubren ahora el 55 % del territorio metropolitano.
Para los propietarios, esto significa en la práctica que viviendas situadas en municipios hasta ahora considerados de baja exposición pasan ahora a zona de exposición media, con las implicaciones que ello conlleva para el seguro, el valor del inmueble y el acceso a los dispositivos de prevención.
Tres cifras resumen la magnitud del cambio: el 55 % del territorio metropolitano está ya clasificado con exposición media o alta, el 61,5 % del parque de viviendas unifamiliares está afectado, y la CCR prevé un aumento mínimo del 47 % de los costes de aquí a 2050.
12,1 millones de viviendas unifamiliares existentes se encuentran ya en zonas de exposición media o alta, es decir, el 61,5 % del parque. Ya no se trata de un problema geográfico de nicho: es el riesgo climático que afecta al mayor número de propietarios en Francia.
El endurecimiento discreto de los criterios de reconocimiento
La transformación del régimen Cat-Nat no se anuncia: se produce. La circular de 2024 endureció los criterios de reconocimiento al exigir un período de retorno superior a 10 años en el índice de humedad del suelo. Resultado: solo en la orden ministerial del 13 de marzo de 2026, de 251 municipios que presentaron un expediente de sequía, 212 fueron rechazados, es decir, una tasa de rechazo del 84 %.
Esta cifra merece ponerse en perspectiva. Entre 1995 y 2004, las solicitudes de reconocimiento Cat-Nat por sequía se concedían de forma casi sistemática. El giro es radical: de un sistema casi automático se ha pasado a uno que rechaza 4 de cada 5 solicitudes.
«Solo el 50 % de los municipios logra obtener el reconocimiento del estado de catástrofe natural, y solo el 50 % de los expedientes presentados en esos municipios reciben indemnización», recuerda Christine Lavarde, senadora de Hauts-de-Seine, en un informe del Senado publicado en 2023.
La reforma de 2023, derivada de la ley 3DS, había flexibilizado ciertos criterios para tener mejor en cuenta las sequías repetidas y acumulativas. Su aplicación a los datos de 2022 habría permitido «casi un 20 % más» de reconocimientos, según especialistas en la materia. Un progreso real, pero insuficiente frente a la magnitud del fenómeno.
Lo que se prepara: la transformación en cinco actos
El Tribunal de Cuentas publicó en abril de 2026 un informe cuyas recomendaciones dibujan la trayectoria probable del régimen para los próximos diez años. Leídas con atención, estas recomendaciones describen menos un mantenimiento del statu quo que una transformación progresiva.
Cinco cambios parecen especialmente probables, en horizontes distintos:
El contraste es claro entre la situación actual y la esperada de aquí a cinco o diez años: de una indemnización tras el siniestro sin condición previa, se pasa a una indemnización condicionada a las medidas preventivas adoptadas; de una solidaridad nacional ciega al nivel de riesgo, a una modulación según la exposición y el comportamiento del propietario; de una sobreprima única para todos los asegurados, a una tarificación diferenciada según el riesgo real; de un riesgo RGA invisible en las transacciones inmobiliarias, a un riesgo integrado en el precio de los inmuebles gracias a las cartografías obligatorias previstas para 2027; y de una cobertura de la reconstrucción sin condiciones, a una franquicia agravada para los propietarios no preventivos.
En primer lugar, el aumento de las sobreprimas continuará. La sobreprima Cat-Nat ha pasado de una tasa del 5,5 % al 9 %, y después al 20 % de la prima del seguro de hogar. El Tribunal de Cuentas recomienda revisiones periódicas con posibilidad de ajustes excepcionales. El aumento de 2025 no será el último.
En segundo lugar, el riesgo RGA se incorporará a las transacciones inmobiliarias. La recomendación n.º 5 del informe del Tribunal prevé cartografías prospectivas del riesgo integradas en las transacciones de aquí a 2027. Una vivienda en zona arcillosa sin protección activa valdrá mecánicamente menos.
En tercer lugar, los criterios de reconocimiento Cat-Nat seguirán endureciéndose. El Tribunal recomienda reforzar la independencia de la comisión Cat-Nat, lo que supone el fin de los reconocimientos otorgados bajo presión política.
En cuarto lugar, el principio de prevención obligatoria se impondrá progresivamente. La recomendación de generalizar el «Build Back Better» condiciona la indemnización a normas preventivas, un primer paso hacia la diferenciación entre propietarios preventivos y no preventivos.
En quinto lugar, la financiación del sistema evolucionará hacia una mayor tarificación diferenciada. La solidaridad nacional ciega —idéntica para todos independientemente de la exposición— es incompatible con la trayectoria de los costes. Una modulación según el nivel de riesgo real es técnicamente posible desde la revisión de la cartografía.
La ventana para actuar desde una posición de fuerza
Esta transformación no es ni inminente ni brusca. Es progresiva, lo que significa que aún existe una ventana para situarse del lado correcto de la línea divisoria.
Un propietario que hoy actúa de forma preventiva sobre sus cimientos obtiene varias ventajas distintas. Protege su vivienda del deterioro progresivo que cada sequía inflige a un suelo arcilloso sin protección. Constituye una prueba documentada de su comportamiento preventivo, cada vez más relevante en un régimen que evoluciona hacia la condicionalidad. Y preserva el valor de su inmueble en un momento en que las cartografías RGA se convertirán en un dato obligatorio en las transacciones inmobiliarias.
El coste de una solución preventiva —un sistema de regulación de la humedad del suelo, mucho más accesible que los micropilotes o un recalce de cimientos— es una fracción del coste estructural. Pero también es, cada vez más, una fracción de la diferencia de valor inmobiliario que el riesgo RGA generará entre viviendas protegidas y viviendas sin proteger.
La solidaridad nacional frente al RGA no desaparece de la noche a la mañana. Se transforma progresivamente, volviéndose más selectiva, más condicional, más costosa. La única forma de atravesar esta transformación sin sufrir sus consecuencias es actuar antes de que se complete. Hoy, una vivienda sana vale el precio de una vivienda. Dentro de cinco años, una vivienda protegida valdrá más que una vivienda expuesta.
La transformación silenciosa del régimen Cat-Nat no amenaza a los propietarios que han anticipado. Penaliza a quienes esperan.
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